VOTRE PROPRIÉTAIRE A-T-IL LE DROIT D’ENTRER DANS VOTRE LOGEMENT ?
Vous êtes locataire et votre propriétaire est déjà rentré dans votre appartement sans votre permission ? Vous êtes propriétaire et vous pénétrez dans les appartements de vos locataires sans avis ?
JLA vous présente une courte capsule juridique pour vous informer sur vos droits et obligations en tant que locataire ou locateur.
Tout d’abord, l’article 1931 du Code civil du Québec (C.c.Q.) est très clair, le locateur doit donner un préavis d’au moins 24 heures pour avoir accès au logement [pour vérifier l’état des lieux, des travaux ou faire visiter un acquéreur potentiel], sauf lorsqu’il s’agit d’une urgence.
Il peut s’agir d’un avis écrit, soit par lettre, courriel ou par messages textes. L’avis peut aussi être donné de façon verbale au téléphone ou bien en personne.
À défaut de respecter cette disposition, le locateur enfreint la Charte des droits et libertés de la personne. Voici quelques articles pertinents de la Charte :
5. Toute personne a droit au respect de sa vie privée.
6. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.
7. La demeure est inviolable.
8. Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement exprès ou tacite.
On comprend donc que la personne qui ne respecte pas le préavis de 24 heures commet une violation de domicile, car « la demeure est inviolable ».
De plus, vous pouvez refuser l’accès au logement pour vérifier l’état des lieux ou pour faire visiter à un nouvel acquéreur, sauf en cas d’urgence, si la visite à lieu avant 9 heure et après 21 heure. Vous pouvez aussi refuser si le propriétaire ne peut être présent durant la visite par le nouvel acquéreur (Article 1932 C.c.Q.)
Dans le même ordre d’idées, il est possible de refuser l’accès au logement avant 7 heure et après 19 heure pour effectuer des travaux, sauf en cas d’urgence. (Article 1933 C.c.Q.)
En terminant, en cas de non-respect de ces obligations, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir des dommages-intérêts, une diminution de loyer ainsi que des dommages punitifs, le cas échéant.
À titre d’exemple, dans la décision Lecours c. Rousseau, 2020 QCTAL 1724, le locataire a obtenu 3 500 $ en diminution de loyer, dommages moraux et dommages punitifs. Dans cette décision, le propriétaire est rentré dans le logement sans la permission du locataire pour procéder à la réparation du plancher de la cuisine du logement.
ÉVICTIONS ET REPRISES DE LOGEMENT, QUELS SONT VOS DROIT ?
Vous avez été évincé ou votre propriétaire a fait une reprise de logement ? Malgré que vous n’habitiez plus dans le logement, vous avez encore des droits !
Cette capsule juridique est en lien avec les droits des locataires à l’occasion d’une reprise de logement ou d’une éviction de mauvaise foi.
Tout d’abord, l’article 1968 du Code civil du Québec, indique que le locataire peut demander des dommages-intérêts matériels, moraux et punitifs auprès du Tribunal administratif du logement lorsqu’il subit une éviction ou une reprise de logement de mauvaise foi, et ce, qu’il y ait consenti ou non.
C’est donc dire que l’article 1968 couvre toute les évictions et reprises de logement ainsi accordées par un jugement du TAL, par une entente survenue au TAL et même lors d’une entente entre le locataire et le propriétaire.
Par dommages matériels, cela comprend notamment la différence de prix du loyer entre votre premier logement et celui dans lequel vous avez emménagé après l’éviction, les dépenses liées au déménagement ainsi que toutes autres dépenses qui ne seraient pas survenus s’il n’y avait pas eu de reprise ou d’éviction.
Les dommages moraux servent à réparer un préjudice moral, tandis que les dommages punitifs servent, vraisemblablement, à punir le propriétaire.
Cependant, le locataire doit prouver la mauvaise foi de son propriétaire pour avoir droit à des dommages-intérêts.
Le Tribunal administratif du logement défini la mauvaise foi par ; les agissements fautifs d’un locateur qui obtient, par mauvaise foi, subterfuge ou malice, l’éviction d’un locataire en contravention aux dispositions de la loi.
En d’autres mots, le locataire doit prouver que le propriétaire, de façon intentionnelle, a utilisé la reprise de logement sous de faux prétextes, pour atteindre un autre but que celui recherché dans l'avis de reprise.
Voyons ensemble la décision Chiavalon c. Tan, 2021 QCTAL 32671, qui est un bon exemple du recours en dommages en vertu de l’article 1968 C.c.Q.
Les locataires étaient âgés de 73 et 76 ans et vivaient dans le même quartier depuis 35 ans. En 2020, la locatrice transmets un avis de reprise de logement aux locataires en indiquant qu’elle veut reprendre le logement pour loger sa fille de 28 ans.
Les locataires se sont opposés à la reprise devant le TAL et, deux jours avant l’audience, une entente survient entre les parties. Les locataires quittent le logement et la locatrice se désiste de sa demande au Tribunal.
Ce n’est qu’un an plus tard que les locataires font deux constats importants, soit que la fille de la locatrice n’a jamais habité le logement et que le montant du loyer a augmenté de 785 $ ce qui représente une augmentation de plus du double que ce que les locataires payaient.
En terminant, le Tribunal administratif du logement a conclu que la reprise de logement était de mauvaise foi et a accordé des dommages punitifs de 7 500 $. Les locataires auraient pu obtenir un montant plus élevé, mais la preuve des autres dommages n’a pas été présenté lors de l’audience.